※ 2026년 9월 25일 기준
계약 기간이 끝났는데 건물주가 “새 임차인이 들어오면 주겠다”며 보증금을 미룹니다. 가게는 이미 정리했고 다음 자리 계약금도 걸어 두었습니다. 이때 짐을 빼고 폐업신고부터 하면, 보증금을 지켜 주던 권리가 함께 약해질 수 있습니다.
상가 보증금 반환이 늦어질 때, 곧 상가 보증금 미반환 상황에서 할 일의 순서는 정해져 있습니다. 핵심은 세 가지입니다.
- 계약이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차가 이어진 것으로 봅니다(상가건물 임대차보호법 제9조 제2항)
- 가게를 비워야 한다면 임차권등기명령으로 등기를 마친 뒤 나가야 대항력과 우선변제권이 남습니다(제6조 제5항)
- 건물이 경매로 넘어가도 확정일자가 있으면 순위에 따라, 소액임차인이면 순위와 상관없이 일정액을 먼저 받습니다(제5조 제2항, 제14조)
[사업장 01] 상가임대차 계약 주의점, [사업장 02] 상가 관리비와 원상회복, [사업장 03] 권리금 회수 방해 판례와 예외에 이은 상가임대차 시리즈 네 번째 글입니다. 계약을 맺을 때 받아 두는 대항력과 확정일자는 1편에서 다뤘고, 이 글은 나갈 때 보증금을 지키는 방법입니다.
상가 보증금 반환 한눈에 보기
| 상황 | 쓰는 제도 | 근거 |
|---|---|---|
| 계약은 끝났는데 보증금을 못 받음 | 보증금 받을 때까지 임대차 존속 | 법 제9조 제2항 |
| 가게를 비우거나 폐업해야 함 | 임차권등기명령 → 등기 마친 뒤 이전 | 법 제6조 |
| 건물이 경매·공매로 넘어감 | 확정일자 순위에 따른 우선변제 | 법 제5조 제2항 |
| 보증금이 적은 임차인 | 최우선변제(서울 최대 2,200만원) | 법 제14조, 시행령 제6조·제7조 |
| 확정판결을 받아 경매 신청 | 가게를 먼저 비우지 않아도 신청 가능 | 법 제5조 제1항 |
| 환산보증금을 넘는 계약 | 위 제5조·제6조·제14조는 적용 안 됨 | 법 제2조 제3항 |
계약이 끝나도 상가 보증금 반환 때까지 임대차는 이어진다
제9조 제2항은 이렇게 정합니다.
임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
계약 만료일이 지났다고 해서 임차인이 곧바로 권리를 잃는 것은 아닙니다. 보증금을 받을 때까지는 임차인의 지위가 이어집니다.
문제는 대항력의 요건입니다. 제3조 제1항은 대항력을 건물의 인도(점유)와 사업자등록 신청으로 정합니다. 보증금을 받기 전에 짐을 빼거나 폐업신고로 사업자등록이 없어지면 이 요건이 흔들릴 수 있습니다. 그래서 나가기 전에 해 둘 일이 있습니다.
상가 임차권등기명령 신청 — 가게를 비우기 전에 먼저
상가 임차권등기명령은 보증금을 못 받은 임차인이 임대인의 동의 없이 법원에 신청해 건물 등기부에 임차권을 올리는 제도입니다. 제6조 제1항입니다.
임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
신청 조건과 방법
- 조건은 두 가지입니다. 임대차가 끝났을 것, 보증금을 돌려받지 못했을 것
- 신청하는 곳은 가게 건물 소재지를 관할하는 지방법원·지원·시군법원입니다
- 신청서에는 신청 취지와 이유, 임차한 건물(일부만 빌렸다면 그 부분 도면), 임차권등기의 원인이 된 사실을 적고, 대항력이나 우선변제권을 이미 갖췄다면 그 사실도 적습니다(제6조 제2항)
- 신청 이유와 등기 원인이 된 사실은 소명해야 합니다. 임대차계약서, 확정일자, 사업자등록 서류, 계약 종료를 알린 문자·내용증명 같은 자료를 모아 두면 됩니다
- 신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있습니다(제6조 제4항)
등기를 마치면 생기는 효과 — 제6조 제5항이 핵심입니다.
임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
풀면 이렇습니다. 등기가 끝난 뒤에는 가게를 비우거나 폐업해도 처음 갖췄던 대항력과 확정일자 순위가 그대로 남습니다. 반대로 등기가 끝나기 전에 나가면 이 보호가 없습니다. 신청만 하고 끝나는 게 아니라, 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 확인하고 나가야 합니다.
신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제6조 제8항).
환산보증금을 넘으면 상가 임차권등기명령 신청 불가
여기서 많이 놓치는 부분이 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 지역별 기준을 넘으면 일부 조항만 적용합니다. 제2조 제3항이 넘어도 적용되는 조항을 적어 두었는데, 목록은 이렇습니다.
제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조
이 목록에 제5조(우선변제), 제6조(임차권등기명령), 제14조(최우선변제)가 없습니다. 환산보증금을 넘는 계약이라면 이 세 가지 보호를 쓸 수 없다는 뜻입니다. 대항력(제3조)은 남습니다.
이런 경우 쓸 수 있는 길은 민법상 임대차등기입니다. 다만 이것은 법원 명령이 아니라 임대인의 협력을 받아야 하는 등기입니다(법 제7조 제2항이 “「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어”라고 적고 있습니다). 임대인이 협력하지 않으면 보증금 반환 소송으로 가야 합니다. 보증금처럼 금액이 정해진 돈은 소송 전에 법원에 지급명령을 신청하는 방법도 있습니다. 절차와 비용은 미수금 받는 법 — 내용증명과 지급명령에 정리했습니다.
지역별 환산보증금 기준(서울 9억원 등)과 계산법은 상가임대차 계약 주의점에 정리해 두었습니다.
상가 우선변제권 — 확정일자가 순위를 정한다
건물이 경매나 공매로 넘어가면 매각대금을 채권자들이 나눠 받습니다. 제5조 제2항은 대항요건 + 확정일자를 갖춘 임차인에게 순위를 줍니다.
제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
상가 우선변제권을 쓸 때 알아 둘 것은 세 가지입니다.
- 돈은 가게를 넘겨줘야 받습니다. 제5조 제3항은 임차건물을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다고 정합니다
- 대항력이 있는데 전액을 못 받으면 임차권이 남습니다. 경매로 건물이 팔리면 임차권은 원칙적으로 사라지지만, 보증금을 전부 받지 못한 대항력 있는 임차권은 예외입니다(제8조)
- 소송에서 이기면 가게를 먼저 비우지 않아도 경매를 신청할 수 있습니다. 보증금반환청구소송의 확정판결 같은 집행권원으로 경매를 신청할 때는 반대의무(가게 인도)의 이행을 집행개시 요건으로 하지 않습니다(제5조 제1항)
건물이 경매가 아니라 매매로 팔린 경우라면 새 주인이 임대인의 지위를 이어받습니다(제3조 제2항). 대항력을 갖춘 임차인은 새 주인에게 보증금을 청구하면 됩니다.
상가 최우선변제 — 상가 소액임차인 기준과 금액
확정일자가 늦거나 근저당이 먼저 잡혀 있으면 순위가 밀립니다. 이때 보증금이 적은 임차인을 위한 제도가 상가 최우선변제입니다. 제14조 제1항입니다.
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
상가 소액임차인 기준은 환산보증금입니다(시행령 제6조). 보호받는 금액은 시행령 제7조 제1항이 정합니다.
| 지역 | 소액임차인 기준 (환산보증금) | 최우선변제 금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 6,500만원 이하 | 2,200만원까지 |
| 과밀억제권역(서울 제외) | 5,500만원 이하 | 1,900만원까지 |
| 광역시(과밀억제권역·군지역 제외), 안산·용인·김포·광주시 | 3,800만원 이하 | 1,300만원까지 |
| 그 밖의 지역 | 3,000만원 이하 | 1,000만원까지 |
계산 예 — 서울에서 보증금 3,000만원, 월세 30만원이라면 환산보증금은 3,000만원 + (30만원 × 100) = 6,000만원입니다. 6,500만원 이하이므로 소액임차인이고, 보증금 중 2,200만원까지 다른 담보물권자보다 먼저 받을 수 있습니다.
조건과 한도도 있습니다.
- 경매신청 등기 전에 건물 인도와 사업자등록을 마쳐야 합니다(제14조 제1항 후단)
- 최우선변제 금액은 건물가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다. 소액임차인이 여러 명이고 합계가 2분의 1을 넘으면 비율대로 나눕니다(시행령 제7조 제2항·제3항)
- 임차권등기가 된 자리에 나중에 들어온 임차인은 최우선변제를 받지 못합니다(법 제6조 제6항). 새 가게를 얻을 때 등기부에 앞 임차인의 임차권등기가 있는지 확인해야 하는 이유입니다
실제 배당 순위와 금액은 근저당 설정일, 세금 체납 여부 같은 사정에 따라 달라집니다. 경매가 시작됐다면 법원 경매계나 대한법률구조공단에 먼저 확인하시기 바랍니다.
상가 보증금 반환 사례 — 가게를 정리하는 순서
서울에서 보증금 3,000만원, 월세 30만원으로 분식집을 하던 A 사장님이 계약 만료로 가게를 정리한다고 해 보겠습니다. 건물주는 새 임차인이 구해질 때까지 보증금을 줄 수 없다고 합니다.
- 만료일 전후로 보증금 반환을 요구한 기록을 남깁니다. 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로
- 짐을 빼거나 폐업신고를 하기 전에 건물 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다
- 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 뒤 가게를 비우고 폐업신고를 합니다. 이때부터는 대항요건을 잃어도 권리가 남습니다
- 그래도 돌려주지 않으면 보증금 반환 소송이나 조정을 진행합니다. 확정판결을 받으면 경매를 신청할 수 있습니다
- 건물이 경매에 넘어가면 배당요구를 하고, A 사장님은 소액임차인이므로 최우선변제 2,200만원을 먼저 받고 나머지는 확정일자 순위로 받습니다
폐업과 함께 챙길 제도가 있다면 자영업자 고용보험과 폐업 실업급여도 확인해 보세요. 원상회복 범위를 두고 보증금에서 얼마를 뺄지 다투는 경우는 상가 관리비와 원상회복에서 다뤘습니다.
상가 보증금 지키기 체크리스트
- 계약할 때 사업자등록 신청과 확정일자를 바로 받았는지
- 계약서의 보증금·월세로 환산보증금을 계산해 보호 범위 안인지
- 만료 전후 보증금 반환 요구를 기록으로 남겼는지
- 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령 신청, 그리고 등기 완료 확인 후 이전·폐업
- 경매가 시작되면 배당요구와 소액임차인 여부 확인
- 신청·등기 비용 영수증은 모아 두었다가 임대인에게 청구
자주 묻는 질문 (FAQ)
계약이 끝났는데 보증금을 안 줍니다. 가게부터 비워도 되나요?
비우기 전에 임차권등기명령부터 신청하는 편이 안전합니다. 대항력은 건물 점유와 사업자등록을 요건으로 하므로, 등기 없이 나가면 보증금을 지키던 대항력과 우선변제권이 흔들릴 수 있습니다. 등기를 마친 뒤에는 나가도 권리가 유지됩니다(법 제6조 제5항).
임차권등기명령은 건물주 동의가 필요한가요?
필요 없습니다. 임차인이 혼자 법원에 신청합니다(제6조 제1항). 임대인은 결정에 이의를 신청할 수 있습니다(제6조 제3항이 민사집행법의 가압류 이의 절차를 준용).
임차권등기명령 비용은 누가 내나요?
먼저 임차인이 내고, 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(제6조 제8항).
신청만 하고 바로 이사해도 되나요?
안 됩니다. 효력은 등기를 마친 때 생깁니다(제6조 제5항). 등기부등본으로 임차권등기가 올라간 것을 확인한 뒤 옮기시기 바랍니다.
환산보증금이 기준을 넘는 계약인데 임차권등기명령을 할 수 있나요?
할 수 없습니다. 제2조 제3항이 기준을 넘는 계약에도 적용되는 조항을 적어 두었는데, 제6조는 들어 있지 않습니다. 임대인 협력을 받아 민법상 임대차등기를 하거나 소송으로 가야 합니다.
제가 소액임차인인지 어떻게 알 수 있나요?
환산보증금(보증금 + 월세 × 100)을 계산해 지역 기준과 비교합니다. 서울은 6,500만원 이하, 과밀억제권역은 5,500만원 이하, 광역시 등은 3,800만원 이하, 그 밖의 지역은 3,000만원 이하입니다(시행령 제6조).
건물이 팔렸는데 보증금은 누구에게 받나요?
새 주인입니다. 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 이어받은 것으로 봅니다(제3조 제2항). 대항력을 갖추고 있었다면 새 주인에게 청구하면 됩니다.
보증금을 늦게 받으면 이자를 받을 수 있나요?
보증금 반환 소송에서 지급 판결이 나오면, 소장이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 연 12%의 법정이율로 지연손해금이 계산됩니다(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항, 같은 조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정). 다만 임대인이 다투는 것이 타당하다고 인정되는 범위에서는 이 이율을 적용하지 않을 수 있습니다(같은 조 제2항).
확정일자를 안 받았는데 경매가 들어왔습니다.
확정일자가 없으면 제5조 제2항의 우선변제는 받을 수 없습니다. 다만 소액임차인이고 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 최우선변제는 받을 수 있습니다(제14조). 이 경우 배당요구 기한을 놓치지 않도록 법원 경매계에 바로 확인하세요.
근거 법령·자료
조문은 국가법령정보센터 원문으로 확인했습니다. 이름을 누르면 원문으로 이동합니다.
- 상가건물 임대차보호법 제2조, 제3조, 제5조, 제6조, 제7조, 제8조, 제9조, 제14조
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조, 제6조, 제7조
- 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조, 같은 조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정
※ 이 글은 2026년 9월 25일 기준 법령 원문을 확인해 작성했습니다. 개별 사안의 판단은 계약 내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 다툼이 있으면 대한법률구조공단이나 상가건물임대차분쟁조정위원회에 상담하시기 바랍니다.
답글 남기기