※ 2026년 10월 21일 기준 (처음 작성 2026년 9월 22일) (2026년 10월 21일에 고친 내용: 환산보증금 한도를 넘는 가게의 적용 범위 설명, 대규모점포 해당 요건, 판례 사실관계와 적용 법 시기, 손해배상 책임의 성격을 보완했고, 권리금 회수 일정표·임대인 거절 사유별 판단표·신규임차인 주선 통지 서식 예시를 더했습니다.)
권리금 회수기회 보호의 기본 틀은 시리즈 1편 상가임대차 계약 주의점에서 정리했습니다. 임대차 종료 6개월 전부터 종료 때까지 임대인이 방해하면 안 되고, 방해하면 손해배상을 청구할 수 있다는 내용입니다.
권리금 분쟁에서 쟁점이 되는 질문은 더 구체적입니다. “10년을 다 채웠는데도 보호받나”, “건물주가 처음부터 안 된다고 해서 새 임차인을 못 구했는데 청구할 수 있나”, “대형마트 안 매장도 되나”, “얼마까지 받을 수 있나”. 이 글은 대법원 판례와 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)의 예외 조항으로 이 질문들에 답합니다. 이 글에는 임대인이 신규임차인을 거절하는 이유별 판단표, 계약 종료 6개월 전부터 할 일을 날짜로 옮긴 일정표(가정한 날짜), 신규임차인 주선 통지 서식 예시를 직접 만들어 붙였습니다.
- 갱신 기간이 끝나도 권리금 회수기회는 보호됩니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결, 당시 5년 한도 사안)
- 건물주가 확정적으로 거절했다면 신규임차인을 실제로 주선하지 않았어도 청구할 수 있습니다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다273417 판결)
- 대규모점포 안 매장·국공유재산은 보호 대상이 아닙니다(제10조의5)
- 권리금 손해배상은 약정 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액까지, 종료일부터 3년 안에 청구해야 합니다(제10조의4 제3항·제4항)
권리금 회수기회 보호 — 기본 틀 요약
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 보호 기간 | 임대차 종료 6개월 전 ~ 종료 시 | 제10조의4 제1항 |
| 금지되는 방해 | 권리금 요구·수수, 지급 방해, 현저한 고액 차임 요구, 정당한 사유 없는 거절 | 같은 항 제1호~제4호 |
| 보호 제외 | 차임 3기 연체 등 갱신 거절 사유, 대규모점포 일부, 국공유재산 | 같은 항 단서, 제10조의5 |
| 배상 한도 | 약정 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액 | 같은 조 제3항 |
| 청구 기한 | 임대차 종료일부터 3년 | 같은 조 제4항 |
환산보증금이 커서 상가임대차법의 일부 보호를 못 받는 가게도 이 조항은 적용됩니다. 제2조 제3항이 제10조의2부터 제10조의9까지를 보증금 한도를 넘는 임대차에도 적용한다고 정했기 때문입니다. 같은 항은 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 곧 계약갱신요구권과 10년 한도도 함께 적용한다고 정합니다. 환산보증금은 보증금에 월 차임의 100배를 더해 구하고(시행령 제2조 제3항), 한도는 지역별로 서울 9억원, 과밀억제권역(서울 제외)과 부산 6억 9천만원, 그 밖의 광역시 등 5억 4천만원, 그 밖의 지역 3억 7천만원입니다(시행령 제2조 제1항, 2026년 7월 1일 시행본). 예를 들어(가정) 서울에서 보증금 2억원, 월 차임 800만원이면 2억원 + 800만원 × 100 = 10억원으로 한도 9억원을 넘지만, 권리금 회수기회 보호와 계약갱신요구권 규정은 그대로 적용됩니다.
권리금 판례 ① 10년이 지나 갱신을 못 해도 보호된다
계약갱신요구권은 최초 기간을 포함해 전체 10년까지만 쓸 수 있습니다(제10조 제2항). 그래서 10년을 채운 임차인에게 건물주가 “이제 갱신할 권리도 없으니 권리금도 없다”고 말하는 경우가 있었습니다.
대법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 사건 당시에는 갱신 기간 한도가 5년이었는데, 대법원은 이렇게 판단했습니다.
최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.
(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결)
이 사건에서 임차인은 음식점을 운영하며 계약을 두 차례 갱신했고(보증금 7,000만원, 월 차임 235만원), 마지막 임대차 기간이 끝나기 전 제3자와 권리금 1억 4,500만원에 영업 자산을 넘기기로 계약했습니다. 건물주는 노후 건물을 재건축하거나 대수선할 계획이 있다며 신규임차인과의 계약을 거부했고, 원심은 임차인이 더 이상 갱신을 요구할 수 없었으니 보호의무가 없다고 봤지만 대법원이 이를 뒤집어 이 부분을 파기하고 서울고등법원으로 돌려보냈습니다. 갱신요구권과 권리금 회수기회는 별개의 보호라는 뜻입니다. 이 판결은 2018년 10월 16일 개정 전 법을 적용한 것이어서, 당시에는 갱신 한도가 5년이었고 보호 기간도 임대차 종료 3개월 전부터였습니다. 현행법은 보호 기간을 종료 6개월 전부터(제10조의4 제1항), 갱신 한도를 10년(제10조 제2항)으로 정합니다. 제10조의4 제1항 단서가 보호의 예외로 가리키는 것은 제10조 제1항 각 호의 사유이고 10년 한도는 제10조 제2항에 따로 있어 그 예외에 들어 있지 않으므로, 조문 문언만 보면 10년을 채운 임차인에게도 권리금 회수기회 보호가 있다고 읽힙니다. 이 판결에서 대법원은 갱신 기간 쟁점만 판단했고 재건축 계획이 정당한 사유인지는 다루지 않았습니다.
권리금 판례 ② 신규임차인 주선 없이도 권리금 손해배상 청구
원칙은 임차인이 신규임차인을 주선하고, 그 사람과의 계약을 건물주가 방해해야 손해배상 문제가 됩니다. 그런데 건물주가 처음부터 “누가 와도 계약하지 않겠다”고 하면 임차인은 신규임차인을 구할 수조차 없습니다.
대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다273417 판결은 이 문제에 두 가지를 분명히 했습니다.
- 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위해 임차인과 신규임차인 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다
- 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있다
다만 이 사건 자체에서는 임차인이 졌습니다. 대법원은 이 사건에서 임대인이 거절 의사를 확정적으로 표시했다고 보기 어렵고 방해행위를 인정할 증거도 없다며 청구를 기각한 원심이 옳다고 판단했습니다. 법리가 인정돼도 “확정적 거절”을 기록으로 보여 주지 못하면 결과가 달라진다는 뜻입니다. 같은 취지로 임대인이 직접 편의점을 운영하겠다며 신규임차인과 계약하지 않겠다고 밝힌 사안에서는, 대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다252823, 252830 판결이 임차인이 신규임차인을 실제로 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 보아 청구를 막은 원심을 파기했습니다. 두 판결 모두 2018년 10월 16일 개정 전 법을 적용했습니다.
건물주 거절 증거 남기는 법
그래서 중요한 것이 증거입니다. 건물주의 거절 의사가 “확정적”이었는지는 기록으로 보여 줘야 합니다.
- 거절 의사가 담긴 문자·카카오톡·이메일을 지우지 말고 저장해 둔다
- 말로만 들었다면 내용을 정리해 내용증명으로 확인을 요청한다
- 신규임차인을 구하려고 부동산 중개사무소에 의뢰한 기록도 남겨 둔다
건물주가 거절해도 되는 경우와 임차인의 정보 제공 의무
제10조의4 제2항은 다음 네 가지를 “정당한 사유”로 봅니다.
- 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
- 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
- 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
- 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우
1호·2호를 두고 다툼이 많습니다. 그래서 같은 조 제5항은 임차인에게도 의무를 줍니다.
임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
신규임차인의 업종·사업 계획, 보증금 마련 방법처럼 아는 정보를 서면으로 건물주에게 전달해 두면, 나중에 건물주가 “자력이 없어 보였다”고 주장하기 어려워집니다.
임대인 거절 사유별 판단표
임대인(건물주)이 신규임차인을 거절할 때 내세우는 이유별로 조문과 판례를 정리한 표입니다. 이 글에서 조문과 아래 판례를 읽고 직접 만든 정리이며, 개별 사건의 결론이 아닙니다. 제2항의 정당한 사유 네 가지가 거절 사유의 전부라고 단정할 수는 없고, 판례는 사실관계가 달라지면 결과가 달라질 수 있습니다.
| 임대인이 내세우는 이유 | 근거 | 판단과 남겨 둘 자료 |
|---|---|---|
| 신규임차인이 보증금·차임을 낼 돈이 없어 보인다 | 제10조의4 제2항 제1호 | 실제로 자력이 없으면 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 자력이 충분한데 막연히 의심하는 경우는 다툼이 생깁니다. 제5항에 따라 아는 정보(자금 마련 방법 등)를 서면으로 건넨 기록을 남깁니다. |
| 신규임차인이 의무를 어길 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어렵다 | 제10조의4 제2항 제2호 | “상당한 사유”가 있어야 하므로 구체적인 근거가 있는지가 쟁점입니다. 신규임차인의 업종·사업 계획서 등 제공할 수 있는 자료를 건넨 기록을 남깁니다. |
| 업종이 싫다, 냄새·소음이 걱정된다 | 제2항 목록에 없음. 대법원 2021. 10. 14. 선고 2019다236392 판결 (2018. 10. 16. 개정 전 법) | 계약에 업종 제한 약정이 없었고 임대인이 환기시설 설치·영업시간 조정 같은 대안을 검토하지 않은 채 일방적으로 거절한 사안에서 정당한 사유가 없다고 보았습니다. 계약서에 업종 제한 약정이 있으면 달라질 수 있습니다. 계약서의 업종 조항과 거절 문자, 대안을 제안한 기록을 남깁니다. |
| 내가 직접 장사하겠다 | 제2항 목록에 없음. 대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다252823, 252830 판결 (2018. 10. 16. 개정 전 법) | 직접 편의점을 운영하겠다며 거절한 사안에서 임차인이 손해배상을 청구할 수 있다고 보아 청구를 막은 원심을 파기했습니다. 직접 사용하겠다고 밝힌 문자·내용증명을 남깁니다. |
| 건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 쓰지 않겠다 | 제10조의4 제2항 제3호. 대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 | 정당한 사유가 인정되려면 임대인이 종료 시점에 그 사유를 들어 거절하고 실제로도 그 기간 동안 영리 사용을 하지 않아야 합니다. 소유권이 바뀐 경우에는 비영리 상태가 이어질 것을 전제로 처분했는지, 새 소유자도 영리 사용을 하지 않았는지, 기간을 합쳐 1년 6개월 이상인지를 따집니다. 종료 뒤 건물 사용 현황(공실·철거 여부)을 날짜와 함께 사진으로 남깁니다. |
| 철거·재건축하겠다 | 제10조 제1항 제7호 가·나·다, 제10조의4 제1항 단서 | 계약 체결 당시 공사 시기·기간 등을 포함한 계획을 구체적으로 고지한 경우, 건물이 노후·훼손되어 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축하는 경우 중 하나면 보호 대상에서 빠집니다. 해당하지 않는 막연한 계획은 따로 따져야 합니다. 계약서의 재건축 고지 조항과 건축·철거 계획 자료를 확인합니다. |
| 임대인이 고른 사람이 이미 권리금을 냈다 | 제10조의4 제2항 제4호 | 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급했다면 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. |
| 월세·보증금을 시세보다 크게 올려야 한다 | 제10조의4 제1항 제3호 | 조세·공과금·주변 상가의 차임과 보증금 등에 비추어 현저히 고액이면 금지되는 방해행위입니다. 조문에 “현저”의 숫자 기준은 없으니 주변 상가 시세 자료와 임대인이 제시한 금액 기록을 남깁니다. |
| 새 임차인에게 권리금을 달라고 한다 | 제10조의4 제1항 제1호 | 임대인이 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위는 금지됩니다. 요구한 문자·통화 기록을 남깁니다. |
| 임차인 쪽에 3기 차임 연체, 무단 전대, 고의·중과실 파손이 있다 | 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제1호·제4호·제5호 | 권리금 회수기회 보호의 예외입니다. 법률 제17490호 시행일부터 6개월 동안 연체한 차임은 이 판단에서 연체액으로 보지 않는다는 특례도 있습니다(제10조의9). |
| 대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장 제외), 국유재산·공유재산 | 제10조의5 | 제10조의4 자체가 적용되지 않아 이 표의 다른 보호도 받지 못합니다. |
권리금 회수기회 보호를 받지 못하는 경우
차임 3기 연체 등 갱신 거절 사유가 있을 때
제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 보호하지 않는다고 정합니다. 가게를 정리하는 막바지에 특히 조심할 것은 이것들입니다.
- 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(제1호)
- 임대인의 동의 없이 전대한 경우(제4호)
- 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우(제5호)
“연체한 사실이 있는 경우”라는 문구 때문에, 밀린 월세를 나중에 갚았더라도 사유가 남을 수 있습니다. 권리금을 받을 생각이라면 계약 기간 내내 연체 기록을 만들지 않는 것이 가장 확실합니다.
대규모점포·국공유재산
제10조의5는 다음 두 경우에 제10조의4를 적용하지 않는다고 정합니다.
- 상가건물이 「유통산업발전법」에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(단, 전통시장은 제외)
- 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우
대규모점포는 유통산업발전법 제2조 제3호에 따라 하나 또는 연접한 건물 안의 상시 운영 매장으로서 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상이고 같은 법 별표에 규정된 것을 말합니다. 준대규모점포는 같은 조 제4호가 정한 점포(대규모점포를 경영하는 회사나 계열회사가 직영하는 점포 등) 가운데 대통령령으로 정하는 것입니다. 대형마트·백화점·쇼핑몰이라는 이름이 붙어 있어도 이 요건에 맞는지는 점포마다 따져야 하므로, 입점 전에 해당 여부를 확인하십시오. 해당하거나 국유·공유재산 건물 매장이라면 이 보호가 없으니, 입점할 때부터 권리금을 기대하기 어렵다는 점을 알고 계약해야 합니다. 전통시장(「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조 제1호) 점포는 예외로 보호를 받습니다.
권리금 손해배상 한도 계산과 청구 기한 3년
제10조의4 제3항은 배상액의 상한을 정합니다.
그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
예를 들어 보겠습니다.
| 상황 | 약정 권리금 | 종료 당시 권리금 | 배상 한도 |
|---|---|---|---|
| 가 | 5,000만원 | 4,000만원 | 4,000만원 |
| 나 | 3,000만원 | 3,500만원 | 3,000만원 |
두 금액 중 낮은 쪽이 천장입니다. 신규임차인과 높게 계약해 두어도 가게의 실제 가치(종료 당시 권리금)가 낮으면 그만큼만 받을 수 있고, 반대로 가게 가치가 높아도 약정 금액을 넘지 못합니다. 종료 당시 권리금을 어떻게 정하는지는 법에 따로 정해져 있지 않고, 제10조의7이 국토교통부장관은 권리금 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고만 정합니다. 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결은 이 손해배상책임을 상가임대차법이 요건·배상 범위·소멸시효를 특별히 정한 법정책임으로 보았고, 권리금 회수기회는 임대차 종료 당시를 기준으로 판단한다고 했습니다. 또 손해배상채무의 이행기는 임대차가 끝난 날이고 지연책임은 그다음 날부터 생기며, 3년 소멸시효의 기산일도 임대차 종료일이라고 보았습니다.
청구는 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 해야 합니다(제10조의4 제4항). 가게를 비운 뒤 미루다 보면 시효가 지나 버립니다.
권리금 계약은 표준권리금계약서로
권리금 계약은 나가는 임차인과 들어오는 임차인이 맺습니다(제10조의3 제2항). 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의해 표준권리금계약서를 정해 사용을 권장할 수 있다고 정합니다. 계약서에는 권리금에 무엇이 들어가는지(시설·비품, 거래처, 노하우, 위치)와, 건물주와의 임대차계약이 성사되지 않으면 권리금 계약을 어떻게 처리할지를 꼭 적어 두어야 합니다.
권리금 회수 일정표 — 종료 6개월 전부터 3년 뒤까지
임대차 기간이 2027년 6월 30일(수)에 끝나는 가게를 가정해 날짜를 계산한 예시입니다. 법은 “끝나기 6개월 전부터”를 거꾸로 센 날짜의 계산 방법을 따로 정하지 않아 하루 차이가 날 수 있으므로, 표에는 더 이른 날을 적었습니다. 요일은 달력으로 계산했습니다.
| 날짜 (요일, 가정) | 할 일 | 근거와 메모 |
|---|---|---|
| 2026-12-30 (수) | 권리금 회수기회 보호가 시작되는 날로 잡습니다. 이날부터 중개사무소 의뢰·광고 등 신규임차인을 찾는 기록을 남기기 시작합니다. | 제10조의4 제1항. 거꾸로 세면 12월 31일(목)일 수도 있어 하루 이른 날을 적었습니다. |
| 2027-02-15 (월) | 신규임차인이 되려는 사람과 권리금 계약을 맺습니다(가정). 권리금에 무엇이 들어가는지, 임대차계약이 성사되지 않으면 어떻게 할지를 적어 둡니다. | 제10조의3 제2항. 표준권리금계약서는 제10조의6. |
| 2027-02-16 (화) | 임대인에게 신규임차인 주선 사실과 신규임차인의 정보를 서면으로 알립니다(아래 통지서 예시). | 제10조의4 제5항: 임차인이 알고 있는 자력·의무 이행 의사와 능력 정보를 제공해야 합니다. |
| 2027-03-02 (화) | 통지 14일 뒤를 회신 요청일로 적었습니다. 이 14일은 이 글이 예시로 정한 값이며 법이 정한 기한이 아닙니다. 회신이 없거나 거절하면 거절 사유를 서면으로 달라고 요청하고, 말로 들었다면 내용증명으로 정리해 둡니다. | 거절의 정당성은 앞의 판단표로 따져 봅니다. |
| 2027-05-30 (일) | 계약갱신요구를 하려면 종료 1개월 전까지(보수적으로 계산한 날)입니다. 일요일이므로 평일인 5월 28일(금)까지 보내는 편이 안전합니다. 단 최초 기간을 포함해 10년을 넘기는 갱신은 요구할 수 없습니다. | 제10조 제1항(6개월 전~1개월 전), 제2항(10년). 갱신요구와 권리금 회수는 서로 다른 보호입니다. |
| 2027-06-30 (수) | 임대차가 끝납니다. 권리금 회수기회 보호 기간도 여기까지입니다. 이날이 손해배상 청구 3년의 시작일입니다. | 제10조의4 제1항·제4항 |
| 2030-06-28 (금) | 청구 마감 전에 챙길 날로 잡았습니다. 종료일부터 3년을 달력으로 세면 2030년 6월 30일(일)이지만, 하루 이틀 차이와 휴일 문제를 피하려고 평일인 이 날 안에 청구를 마치는 것으로 잡았습니다. | 제10조의4 제4항(종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효 완성으로 소멸). |
임대인이 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 1년으로 봅니다. 이 경우 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제10조 제4항·제5항). 그러면 임대차 종료일이 달라지므로 일정표를 다시 계산해야 합니다.
신규임차인 주선 통지서 — 빈칸 서식 예시
법은 신규임차인 주선 통지의 서식을 정해 두지 않았습니다. 아래는 제10조의4 제5항이 요구하는 정보 제공을 서면으로 남기려고 이 글에서 직접 만든 예시 서식입니다. 문자·이메일로 보내도 되지만 받은 날짜가 남도록 내용증명을 쓰면 나중에 다툼이 줄어듭니다. 신규임차인의 주민등록번호·계좌번호 같은 정보는 넣지 말고, 본인에게 알리고 동의를 받은 범위의 정보만 적으십시오.
| 항목 | 적을 내용 (빈칸) |
|---|---|
| 받는 사람(임대인) | 성명 ( ), 주소 ( ) |
| 보내는 사람(임차인) | 성명·상호 ( ), 연락처 ( ) |
| 대상 상가 | 주소·호수 ( ), 임대차 기간 ( 년 월 일 ~ 년 월 일) |
| 통지 내용 | 위 상가의 임대차 기간 종료를 앞두고 아래 사람을 신규임차인이 되려는 자로 주선하며, 이 사람과 임대차계약을 체결해 주시기를 요청합니다. |
| 신규임차인이 되려는 자 | 성명·상호 ( ), 연락처 ( ), 업종 ( ) |
| 권리금 계약 | 체결일 ( 년 월 일) 또는 체결 예정일 ( 년 월 일) |
| 신규임차인 정보 (제10조의4 제5항) | 보증금·차임 마련 방법 ( ), 임차인으로서의 의무를 이행할 의사와 능력에 관해 제가 알고 있는 사항 ( ), 첨부 자료 ( ) |
| 요청 사항 | 임대차계약 체결 일정 협의, 회신 기한 ( 년 월 일), 계약을 하지 않으시면 그 사유를 서면으로 알려 주시기 바랍니다. |
| 작성일·서명 | 년 월 일 (임차인) (서명 또는 날인) |
사장님 체크리스트
- 계약 만료일을 확인하고, 만료 6개월 전부터 신규임차인을 찾기 시작했다
- 3기 이상 월세를 밀린 적이 없는지 확인했다
- 가게가 대규모점포 안이나 국공유재산이 아닌지 확인했다
- 신규임차인의 자력·사업 계획 정보를 서면으로 건물주에게 전달했다
- 건물주의 거절 의사를 문자·내용증명으로 남겼다
- 거절 사유를 판단표에 맞춰 보고, 반박할 자료(업종 조항, 주변 시세 등)를 모았다
- 중개사무소 의뢰 기록 등 주선 노력을 보관했다
- 임대차 종료일부터 3년 안에 청구해야 한다는 점을 달력에 적었다
자주 묻는 질문 (FAQ)
10년을 다 채웠는데 권리금 회수기회 보호를 받을 수 있나요?
받을 수 있다고 봅니다. 대법원은 갱신요구권 행사 기간이 지나 갱신을 요구할 수 없는 경우에도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단했습니다(2017다225312 판결). 사건 당시 기간 한도는 5년이었지만, 현행 제10조의4 제1항 단서가 보호의 예외로 가리키는 것은 제10조 제1항 각 호의 사유뿐이고 10년 한도(제10조 제2항)는 거기에 들어 있지 않습니다. 구체적인 사건에서는 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
건물주가 “직접 장사하겠다”며 거절하면요?
“직접 쓰겠다”는 사유는 제10조의4 제2항의 정당한 사유 네 가지에 들어 있지 않습니다. 임대인이 직접 편의점을 운영하겠다며 신규임차인과의 계약을 거절한 사안에서 대법원은 임차인의 손해배상 청구를 인정할 여지가 있다고 보았습니다(2018다252823, 252830 판결, 개정 전 법 사안). 다만 제3호는 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우를 정당한 사유로 보고, 대법원 2021다272346 판결은 임대인이 종료 시점에 그 사유를 들어 거절하고 실제로도 그 기간 동안 영리 사용을 하지 않아야 한다고 보았습니다. 거절 사유와 이후 건물 사용 상황을 기록해 두고, 판단표를 함께 보십시오.
신규임차인을 못 구했는데 권리금 손해배상을 청구할 수 있나요?
건물주가 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약할 의사가 없음을 확정적으로 표시했다면, 실제로 주선하지 않았어도 청구할 수 있다는 판례가 있습니다(2018다273417 판결). 이때는 건물주의 거절이 확정적이었다는 것을 보여 줄 기록이 중요합니다.
계약서에 “권리금은 인정하지 않는다”는 특약이 있으면요?
상가임대차법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 특약이 있다고 곧바로 권리금 회수기회 보호가 사라지는 것은 아니지만, 구체적인 효력은 사안마다 다를 수 있으니 전문가 확인을 권합니다.
건물주가 재건축한다며 새 임차인을 거절하면요?
제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 보호하지 않는다고 정하는데, 그중 제7호가 재건축입니다. 다만 제7호는 ① 계약 체결 당시 공사 시기·기간 등을 포함한 재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그에 따르는 경우, ② 건물이 노후·훼손되어 안전사고 우려가 있는 경우, ③ 다른 법령에 따라 철거·재건축하는 경우로 요건을 한정합니다. 이 요건에 해당하지 않는 막연한 재건축 계획은 제10조의4 제2항의 정당한 사유 목록에도 없습니다. 계약서에 재건축 고지가 있었는지부터 확인하십시오.
권리금 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?
임대차가 종료한 날부터 3년입니다(제10조의4 제4항). 이 기간이 지나면 시효가 완성되어 청구권이 소멸합니다.
새 임차인에게 월세를 올리겠다고 하면 무조건 방해인가요?
아닙니다. 제10조의4 제1항 제3호가 금지하는 것은 조세·공과금·주변 상가의 차임과 보증금 등에 비추어 현저히 고액인 요구입니다. 주변 시세 자료를 모아 두면 판단에 도움이 됩니다.
근거 법령·판례
법령 이름을 누르면 국가법령정보센터 원문으로 이동합니다.
- 상가건물 임대차보호법 제2조, 제10조, 제10조의3~제10조의7, 제10조의9, 제15조, 제20조
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조
- 유통산업발전법 제2조
- 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 — 갱신요구권 행사 기간이 지나도 권리금 회수기회 보호의무 인정
- 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다273417 판결 — 권리금 계약 미리 체결 불요, 임대인의 확정적 거절 시 주선 없이도 청구 가능(이 사건은 확정적 거절을 인정하지 않아 기각)
- 대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다252823, 252830 판결 — 임대인이 직접 사용을 이유로 거절한 사안
- 대법원 2021. 10. 14. 선고 2019다236392 판결 — 업종·냄새·소음 우려를 이유로 한 거절
- 대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 — 1년 6개월 이상 영리목적 미사용과 소유권 변동
- 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결 — 손해배상책임의 성격, 이행기와 소멸시효 기산일
※ 2026년 10월 21일 기준 국가법령정보센터의 법령 원문과 판례를 바탕으로 정리했습니다(처음 작성 2026년 9월 22일). 이번에 다시 연 법령은 「상가건물 임대차보호법」(2026년 5월 12일 시행본, 법률 제21083호) 제2조·제10조·제10조의3~제10조의9·제15조·제20조, 같은 법 시행령(2026년 7월 1일 시행본, 대통령령 제36423호) 제2조, 「유통산업발전법」(2026년 3월 10일 시행본, 법률 제21438호) 제2조입니다. 표의 금액, 일정표의 날짜, 통지서 서식은 가정한 예시입니다. 권리금 분쟁은 사실관계에 따라 결론이 크게 달라지므로 변호사 상담이나 상가건물임대차분쟁조정위원회 이용을 검토하시기 바랍니다. 이 위원회는 권리금에 관한 분쟁도 심의·조정합니다(제20조 제2항 제5호). 관리비·원상회복은 상가 관리비와 원상회복에서 다뤘습니다.
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