※ 2026년 9월 20일 기준
상가 계약은 도장을 찍는 순간이 아니라 도장을 찍기 전과 찍은 직후에 갈립니다. 보증금을 지킬 수 있는지, 10년을 버틸 수 있는지, 나갈 때 권리금을 받을 수 있는지가 전부 그 며칠 사이에 정해집니다.
「상가건물 임대차보호법」이 임차인을 보호하지만, 보호를 받으려면 임차인이 먼저 해야 하는 일이 있습니다. 가만히 있어도 주어지는 권리는 거의 없습니다.
이 글에서는 계약 전에 볼 것, 계약 직후 반드시 할 것, 그리고 갱신과 권리금에서 놓치기 쉬운 기한을 법령 근거와 함께 정리합니다.
상가임대차 계약 주의점 한눈에 보기
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대항력 | 건물 인도 + 사업자등록 신청, 그 다음 날부터 |
| 우선변제권 | 대항요건 + 세무서장 확정일자 |
| 계약 기간 | 정하지 않거나 1년 미만이면 1년으로 봄 |
| 갱신요구 | 만료 6개월 전 ~ 1개월 전 사이에만 |
| 갱신 한도 | 최초 기간 포함 전체 10년 |
| 차임 증액 | 5% 이내, 증액 후 1년 이내 재증액 불가 |
| 권리금 보호 | 만료 6개월 전 ~ 종료 시까지, 손해배상 청구는 3년 |
| 해지 사유 | 차임을 3기분 연체하면 임대인이 해지 가능 |
| 임차인의 해지 | 묵시적 갱신 후 또는 집합제한 3개월 이상으로 폐업한 경우, 통고 후 3개월 |
내 계약이 이 법의 보호를 다 받나 — 환산보증금
먼저 확인할 것이 있습니다. 보증금이 크면 이 법의 일부 조항만 적용됩니다.
「상가건물 임대차보호법」 제2조 제1항 단서가 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 임대차는 적용 대상에서 빼고 있고, 그 금액은 시행령 제2조 제1항이 지역별로 정합니다.
| 지역 | 기준 금액 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 |
| 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시 | 6억9천만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군지역·부산 제외), 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주시 | 5억4천만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억7천만원 |
계산식이 따로 있습니다. 보증금만 보는 것이 아닙니다. 시행령 제2조 제2항·제3항에 따라 월 차임에 100을 곱해 보증금에 더합니다. 이것을 환산보증금이라고 부릅니다.
환산보증금 = 보증금 + (월 차임 × 100)
보증금 1억원에 월세 300만원이면 1억 + 3억 = 4억원이 됩니다. 서울이라면 9억원 이하이므로 법 전체의 보호를 받습니다.
넘으면 어떻게 되나. 여기서 많은 분들이 “보호를 전혀 못 받는다”고 오해합니다. 같은 법 제2조 제3항이 이렇게 정하고 있습니다.
제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
정리하면 환산보증금을 넘어도 이것들은 그대로 적용됩니다.
- 대항력 (제3조)
- 계약갱신요구권과 10년 (제10조 제1항·제2항·제3항 본문)
- 권리금 회수기회 보호 (제10조의4)
- 차임 연체 3기 해지 (제10조의8)
- 폐업으로 인한 임차인의 해지권 (제11조의2)
반대로 적용되지 않는 대표적인 것이 확정일자에 따른 우선변제권(제5조)과 차임 증액 5% 상한(제11조)입니다. 보증금이 큰 계약일수록 이 두 가지가 빠진다는 점을 알고 들어가야 합니다.
계약 전에 볼 것
도장을 찍기 전에 확인해야 하는 것들입니다. 찍은 뒤에 알게 되면 되돌릴 수 없습니다.
- 등기부등본 — 근저당이 얼마나 잡혀 있는지. 건물이 경매로 넘어가면 내 보증금보다 앞선 채권이 먼저 가져갑니다
- 건축물대장 — 용도가 내 업종에 맞는지, 위반건축물로 등재되어 있지 않은지
- 임대인이 등기부상 소유자와 같은 사람인지 — 대리인이면 위임장과 인감증명을 확인
- 관리비에 무엇이 포함되는지 — 계약서에 항목을 적어두지 않으면 나중에 다툼이 됩니다. 상가 관리비 내역 요구권이 2026년 5월부터 생겼습니다
- 원상회복의 범위 — 어디까지 되돌려야 하는지를 글로 남겨두는 편이 낫습니다. 상가 원상회복 범위는 판례가 기준을 잡고 있습니다
업종에 따라서는 자리를 잡기 전에 인허가 기준부터 확인해야 합니다. 음식점이라면 영업신고와 다중이용업 면적 기준을 먼저 보시고 자리를 고르는 편이 안전합니다.
계약 직후 이틀 안에 끝내야 하는 것 — 사업자등록과 확정일자
여기가 이 글에서 가장 중요한 부분입니다.
「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항입니다.
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조 … 에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
두 가지를 갖춰야 하고, 효력은 그 다음 날부터 생깁니다. 오늘 사업자등록을 신청했다면 내일부터입니다. 하루 사이에 임대인이 건물을 팔거나 근저당을 새로 설정하면 그 사람에게는 대항할 수 없습니다. 미루면 미룬 날만큼 무방비입니다.
대항력이 있으면 건물이 팔려도 새 주인에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 같은 조 제2항이 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있기 때문입니다.
그리고 하나 더 있습니다. 보증금을 우선해서 돌려받으려면 확정일자가 필요합니다. 제5조 제2항입니다.
제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 … 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
주택은 주민센터나 등기소에서 받지만 상가는 세무서입니다. 사업자등록을 신청하러 세무서에 갈 때 임대차계약서를 함께 가져가 확정일자를 받으면 한 번에 끝납니다. 이렇게 받아 둔 확정일자가 나갈 때 보증금을 지키는 순위가 됩니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 상가 보증금 반환 안 될 때를 보세요.
기간은 1년이 기본, 갱신은 10년까지
기간을 안 적었거나 1년보다 짧게 적었다면 제9조 제1항에 따라 1년으로 봅니다. 다만 임차인은 짧게 정한 기간이 유효하다고 주장할 수도 있습니다. 임차인에게 유리한 쪽으로 고를 수 있다는 뜻입니다.
갱신은 제10조가 정합니다. 임차인이 요구하는 것이지 자동으로 되는 것이 아닙니다.
임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
이 기간을 놓치면 권리가 사라집니다. 만료 2주 전에 말하면 늦습니다. 달력에 만료일을 적어두고 6개월 전에 알람을 걸어두시기 바랍니다.
갱신 한도는 제10조 제2항입니다.
임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
“갱신하고부터 10년”이 아니라 처음 들어간 날부터 전부 합쳐 10년입니다. 2년 계약으로 시작했다면 남은 것은 8년입니다.
임대인이 거절할 수 있는 사유는 여덟 가지로 정해져 있습니다(제10조 제1항 각 호). 자주 걸리는 것만 보면 이렇습니다.
- 차임을 3기분에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우
- 임대인 동의 없이 전대(轉貸)한 경우
- 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우
- 철거·재건축이 필요한 경우 — 다만 계약 당시 공사시기와 소요기간을 구체적으로 고지했거나, 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따른 경우로 한정됩니다
1번을 조심해야 합니다. “지금 밀려 있는 금액”이 아니라 한 번이라도 3기분에 이른 사실이 있으면 됩니다. 나중에 다 갚아도 그 사실은 남습니다.
말 없이 지나가면 1년 더 — 묵시적 갱신과 중도 해지
임대인이 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 제10조 제4항에 따라 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 이때 기간은 1년입니다.
묵시적 갱신이 된 뒤에는 임차인 쪽이 유리합니다. 제10조 제5항입니다.
임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
임차인은 언제든 나갈 수 있고 3개월 뒤에 효력이 생깁니다. 임대인에게는 이런 권리가 없습니다.
반대로 기간이 정해져 있는 계약을 중간에 끊는 권리는 원칙적으로 없습니다. 한 가지 예외가 제11조의2에 있습니다.
임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(… 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.
이 경우에도 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다(제2항). 그리고 이 조항은 앞에서 본 제2조 제3항 목록에 들어 있어 환산보증금을 넘는 계약에도 적용됩니다.
월세를 올리겠다고 할 때 — 차임 인상은 5%까지
제11조와 시행령 제4조입니다.
- 증액은 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5(5%)를 넘지 못합니다
- 증액 청구는 계약 또는 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다
다만 앞에서 본 대로 제11조는 환산보증금을 넘는 계약에는 적용되지 않습니다. 보증금이 큰 계약이라면 5% 상한이 없다는 뜻이므로, 계약서에 증액 폭을 직접 적어두는 편이 안전합니다.
거꾸로 감액도 청구할 수 있습니다. 조세·공과금 변동이나 제1급감염병에 따른 경제사정 변동으로 차임이 상당하지 않게 된 경우가 조문에 들어 있습니다.
나갈 때 권리금 — 6개월 전부터 종료 시까지
권리금은 임차인끼리 주고받는 돈이지만, 법은 임대인이 방해하지 못하도록 정해두었습니다. 제10조의4 제1항입니다.
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 … 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.
방해 행위로 정해진 것은 네 가지입니다.
- 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 받는 행위
- 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
- 주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
- 그 밖에 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위
3번이 실제로 가장 많이 쓰이는 수법입니다. 대놓고 거절하지 않고 월세를 크게 올려 신규임차인이 포기하게 만드는 방식입니다. 이것도 방해 행위입니다.
다만 임대인에게 정당한 사유가 인정되는 경우도 제2항에 정해져 있습니다. 신규임차인이 될 사람이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 의무 위반 우려가 있는 경우, 건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우 등입니다.
방해로 손해가 생기면 배상을 청구할 수 있습니다(제3항). 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
기한이 있습니다. 제4항에 따라 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다.
그리고 제10조의4 제1항 단서를 놓치면 안 됩니다. 제10조 제1항 각 호의 사유(차임 3기 연체 등)가 있으면 권리금 보호도 받지 못합니다. 연체가 권리금까지 날립니다. 10년을 채운 뒤에도 보호되는지, 건물주가 처음부터 거절하면 어떻게 되는지 같은 판례와 예외는 권리금 회수 방해 판례와 예외에 정리했습니다.
신규임차인을 주선할 때 손님 연락처나 예약 기록을 함께 넘기는 경우가 있는데, 그건 별개 문제입니다. 고객 정보를 넘기는 일은 개인정보처리방침과 제3자 제공 쪽 규칙을 따릅니다.
자주 묻는 질문
사업자등록을 며칠 늦게 해도 되나요?
늦어도 되지만 그만큼 무방비입니다. 대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청을 갖춘 다음 날부터 생깁니다(제3조 제1항). 그 전에 건물이 팔리거나 근저당이 설정되면 새 권리자에게 대항할 수 없습니다. 인도받는 날에 맞춰 신청하는 것이 가장 안전합니다.
확정일자는 어디서 받나요?
관할 세무서입니다(제5조 제2항). 주택과 달라서 헷갈리는 부분입니다. 사업자등록 신청하러 갈 때 임대차계약서를 함께 가져가면 한 번에 처리됩니다.
환산보증금을 넘으면 아무 보호도 못 받나요?
아닙니다. 제2조 제3항에 따라 대항력, 계약갱신요구권과 10년, 권리금 회수기회 보호, 차임 연체 3기 해지, 폐업으로 인한 해지권은 그대로 적용됩니다. 빠지는 것은 확정일자에 따른 우선변제권(제5조)과 차임 증액 5% 상한(제11조) 쪽입니다.
10년은 언제부터 세나요?
처음 들어간 날부터입니다. 제10조 제2항이 “최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간“이라고 적고 있습니다. 2년 계약으로 시작해 8년이 지났다면 남은 것은 2년입니다.
계약 기간이 남았는데 중간에 해지할 수 있나요?
원칙적으로는 안 됩니다. 두 가지 경우가 예외입니다. 묵시적 갱신이 된 뒤라면 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있고(제10조 제5항), 감염병 관련 집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받아 폐업한 경우에도 해지할 수 있습니다(제11조의2 제1항). 둘 다 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다.
갱신 요구를 문자로 해도 되나요?
법이 방식을 정해두고 있지는 않습니다. 다만 나중에 “들은 적 없다”는 다툼이 생기므로 날짜가 남는 방법으로 하는 편이 안전합니다. 내용증명, 문자, 이메일처럼 기록이 남는 수단을 쓰고 보관해 두시기 바랍니다.
월세를 두 달 밀렸는데 갱신을 거절당할 수 있나요?
두 달치만으로는 제10조 제1항 제1호에 해당하지 않습니다. 기준은 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실입니다. 다만 3기분에 한 번이라도 이르렀다면 나중에 갚아도 그 사실이 남습니다. 권리금 보호까지 함께 날아가므로 연체는 3기분에 닿기 전에 정리하는 것이 좋습니다.
임대인이 월세를 크게 올려서 신규임차인이 포기했습니다. 방법이 있나요?
제10조의4 제1항 제3호가 “주변 상가건물의 차임 및 보증금 … 에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위“를 방해 행위로 정하고 있습니다. 손해배상을 청구할 수 있지만 “현저히 고액”인지는 다툼이 되는 부분이므로, 주변 시세 자료와 신규임차인과 주고받은 기록을 남겨두어야 합니다. 청구는 임대차 종료일부터 3년 안에 해야 합니다.
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참고 자료
- 국가법령정보센터, 상가건물 임대차보호법 (제2조 적용범위, 제3조 대항력, 제5조 보증금의 회수, 제9조 임대차기간, 제10조 계약갱신 요구, 제10조의4 권리금 회수기회 보호, 제10조의8 차임연체와 해지, 제11조 차임 등의 증감청구권, 제11조의2 폐업으로 인한 임차인의 해지권)
- 국가법령정보센터, 상가건물 임대차보호법 시행령 (제2조 적용범위, 제4조 차임 등 증액청구의 기준)
모든 내용은 2026년 9월 20일 기준으로 확인한 것입니다. 「상가건물 임대차보호법」은 2026년 5월 12일 시행본, 시행령은 2026년 7월 1일 시행본이 현행입니다. 개별 사안의 판단은 계약 내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 다툼이 있는 경우에는 대한법률구조공단이나 상가건물임대차분쟁조정위원회에 상담하시기 바랍니다.
이 글의 그림은 AI로 만든 예시 이미지이며 실제 사진이 아닙니다.
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