※ 2026년 10월 27일 기준 (처음 작성 2026년 9월 20일 / 고친 내용: 법령 원문 다시 대조, 관리비 청구서 대조 예시표와 내역 요청 문자 예시 추가)
상가를 빌리면 돈이 두 번 새는 자리가 있습니다. 매달 나가는 상가 관리비와 나갈 때 한 번에 나가는 원상회복비입니다. 둘 다 계약서에는 한 줄로만 적혀 있는데, 실제로 다툼이 붙으면 금액이 가장 커지는 쪽입니다.
상가 관리비 쪽은 2026년 5월 12일부터 규칙이 하나 생겼습니다. 임차인이 관리비 내역을 요구할 수 있고, 임대인은 이에 따라야 합니다. 시행령이 내역에 적을 항목까지 정해 두었습니다. 아직 모르는 임차인이 많은 새 조항입니다.
원상회복 쪽은 법 조문이 짧은 대신 판례가 기준을 잡고 있습니다. 특히 내가 설치하지 않은 시설까지 철거해야 하는가는 실제 대법원 판결이 있습니다.
계약을 맺는 단계에서 볼 것들 — 대항력, 10년 갱신, 권리금 — 은 상가임대차 계약 주의점에서 따로 다뤘습니다. 이 글은 계약을 맺은 뒤부터 나갈 때까지의 돈 이야기입니다.
상가 관리비와 원상회복 한눈에 보기
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 관리비 내역 요구 | 임차인이 요청하면 임대인은 따라야 함 (법 제19조의2, 2026. 5. 12. 시행) |
| 내역에 적을 항목 | 시행령 제8조가 정한 14가지 비용 항목별 금액 |
| 소액 예외 | 월 관리비 10만원 미만이면 금액 생략, 항목만 표시 가능 |
| 수선적립금 | 집합건물법상 구분소유자에게서 징수 (법 제17조의2 제3항) |
| 관리비 장부 | 전유부분 50개 이상 건물은 월별 작성·5년 보관, 이해관계인 열람 청구 가능 |
| 체납 관리비 승계 | 건물이 팔리면 공용부분에 한하여 승계 (대법원 2001다8677 전합) |
| 원상회복 근거 | 민법 제654조 → 제615조 준용 |
| 원상회복 범위 | 원칙은 철거, 범위는 구체적·개별적으로 판단 (대법원 2017다268142) |
| 비용 돌려받기 | 필요비·유익비는 민법 제626조, 부속물매수청구권은 제646조 |
2026년 5월부터 바뀐 것 — 상가 관리비 내역을 요구할 수 있다
먼저 새로 생긴 조항부터 봅니다. 「상가건물 임대차보호법」 제19조의2입니다. 2025년 11월 11일에 신설되어 2026년 5월 12일부터 시행되고 있습니다.
① 임대차계약 시 합의로 임차인이 임대인에게 상가건물의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 납부하는 경우 임차인은 임대인에게 그 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 수 있다. ② 제1항에 따라 임차인으로부터 관리비 내역의 제공을 요청받은 임대인은 이에 따라야 한다.
두 가지를 나눠 보셔야 합니다. ①항은 임차인의 요청권이고, ②항은 임대인의 의무입니다. “줄 수도 있다”가 아니라 “따라야 한다”입니다.
적용되는 경우는 계약할 때 합의로 임차인이 임대인에게 관리비를 내기로 한 경우입니다. 관리사무소에 직접 내는 구조라면 이 조항이 아니라 뒤에서 볼 집합건물법 쪽을 보셔야 합니다.
내역에 무엇이 적혀 있어야 하나 — 14가지 항목
내역에 무엇을 적을지는 시행령 제8조가 정해 두었습니다(2026년 5월 6일 신설). 아래 비용 항목별 금액이 명시되어야 합니다.
| 항목 | 항목 | ||
|---|---|---|---|
| 1 | 일반관리비 | 8 | 위탁관리수수료 |
| 2 | 청소비 | 9 | 전기료 |
| 3 | 경비비 | 10 | 수도료 |
| 4 | 소독비 | 11 | 가스사용료 |
| 5 | 승강기유지비 | 12 | 정화조 오물 처리 수수료 |
| 6 | 냉난방비 및 급탕비 | 13 | 폐기물 처리 수수료 |
| 7 | 수선유지비 | 14 | 건물 전체를 대상으로 하는 보험료 |
몇 가지 짚어 둘 것이 있습니다.
- 7번 수선유지비에는 냉난방시설의 청소비가 포함됩니다(제7호 괄호).
- 9·10·11번(전기·수도·가스)은 임차인이 따로 직접 납부하는 부분이 있으면 그 금액은 뺍니다. 직접 낸 요금이 관리비에 또 들어가 이중으로 부과되는 것을 막는 조항입니다.
- 1번부터 8번까지의 세부 내용은 시행령 별표 1에 따로 정해져 있습니다.
예외가 하나 있습니다. 제8조 제3항입니다.
임대인은 임차인이 임대인에게 납부해야 하는 월 관리비가 10만원 미만인 경우에는 제1항 각 호의 비용 항목별 금액은 생략하고, 관리비에 포함된 비용 항목만 표시하여 제공할 수 있다.
월 10만원 미만이면 금액까지는 안 줘도 되지만, 무엇이 들어 있는지는 알려 줘야 합니다. “관리비 없음”이나 무응답은 이 예외에 해당하지 않습니다.
청구서가 오면 이렇게 대조해 보세요 (예시)
아래는 이해를 돕기 위해 가정한 숫자로 만든 월 관리비 청구서 예시입니다. 실제 청구서에서도 같은 방식으로 한 줄씩 대조해 볼 수 있습니다.
| 청구서 항목(예시) | 금액(예시) | 대조할 것 |
|---|---|---|
| 일반관리비 | 120,000원 | 시행령 제8조 제1호 항목. 세부 내용은 시행령 별표 1 |
| 청소비 | 60,000원 | 제2호 항목. 공용부분 청소인지 확인 |
| 경비비 | 50,000원 | 제3호 항목 |
| 전기료 | 85,000원 | 제9호 항목. 내가 한전에 따로 내는 전기가 있으면 그 금액은 빠졌는지 |
| 수도료 | 20,000원 | 제10호 항목. 직접 낸 수도요금과 겹치지 않는지 |
| 수선적립금 | 40,000원 | 14가지 항목에 없는 이름입니다. 집합건물법은 구분소유자에게서 징수한다고 정하므로(제17조의2 제3항), 계약서에 임차인이 부담하기로 한 문구가 있는지 확인 |
| 기타 | 30,000원 | 14가지 항목 어디에도 없는 이름입니다. 무엇에 쓰는 돈인지 항목을 풀어서 설명해 달라고 요청 |
| 합계 | 405,000원 | 월 10만원 미만이 아니므로 항목별 금액까지 받을 수 있는 경우 |
합계는 120,000 + 60,000 + 50,000 + 85,000 + 20,000 + 40,000 + 30,000 = 405,000원입니다. 청구서에 시행령 제8조의 이름과 다른 항목이 있다고 해서 곧바로 위법이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 무엇을 위한 돈인지 설명을 요청할 근거가 되고, 계약서에 합의한 항목인지 확인하는 출발점이 됩니다.
내역을 요청할 때 쓸 수 있는 문자 예시
말로 요청하면 나중에 증명하기 어렵습니다. 날짜가 남는 문자나 이메일로 보내 두십시오. 아래는 빈칸을 채워 쓰는 예시입니다.
○○호 임차인 ○○○입니다. 상가건물 임대차보호법 제19조의2에 따라 ○년 ○월부터 ○월까지 부과된 관리비 내역의 제공을 요청드립니다. 같은 법 시행령 제8조의 비용 항목별 금액(월 관리비가 10만원 미만이면 포함된 비용 항목)으로 보내 주시면 됩니다. ○월 ○일까지 회신 부탁드립니다.
상가 관리비에 섞이면 안 되는 것 — 수선적립금
상가가 구분소유 건물이라면 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(집합건물법)이 함께 적용됩니다. 여기에 임차인이 알아둘 조항이 둘 있습니다.
하나는 제17조입니다.
각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.
공용부분 관리비용을 부담하는 주체는 공유자, 즉 구분소유자입니다. 임차인이 이를 대신 내는 것은 임대차계약의 약속이지, 법이 임차인에게 지운 의무가 아닙니다.
다른 하나가 더 중요합니다. 제17조의2 수선적립금입니다.
③ 제2항에 따른 수선적립금은 구분소유자로부터 징수하며 관리단에 귀속된다.
수선적립금은 건물의 교체·보수를 위해 쌓아 두는 돈입니다. 조문이 구분소유자로부터 징수한다고 못 박고 있습니다. 임차인이 매달 내는 상가 관리비에 수선적립금이 섞여 있다면 따져 볼 자리입니다.
건물의 값을 유지하기 위해 쌓는 돈과, 임차인이 그 공간을 쓰면서 소비하는 비용은 성격이 다릅니다. 민법 제623조도 임대인에게 계약이 존속하는 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 지우고 있습니다.
상가 관리비 장부를 볼 수 있나
집합건물법 제26조가 관리인의 보고의무를 정하고 있습니다. 2023년 3월 28일 개정으로 임차인의 위치가 분명해졌습니다.
① 관리인은 … 매년 1회 이상 구분소유자 및 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 한다.
“그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자”가 임차인입니다. 임차인도 보고를 받는 상대입니다.
장부는 건물 규모에 따라 다릅니다.
② 전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인은 … 금원의 징수·보관·사용·관리 등 모든 거래행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관하여야 한다.
③ 이해관계인은 관리인에게 … 장부나 증빙서류의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있다.
개인정보에 해당하는 부분 등은 빼고 응해야 합니다(제3항 각 호).
전유부분이 150개 이상인 건물은 매년 회계감사를 받아야 하고, 50개 이상 150개 미만이면 구분소유자 5분의 1 이상이 연서해 요구할 때 받습니다(제26조의2).
다만 적용되지 않는 건물이 있습니다. 「공동주택관리법」에 따른 의무관리대상 공동주택과 임대주택, 「유통산업발전법」에 따라 신고한 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포·준대규모점포는 제26조 제1항부터 제3항까지가 적용되지 않습니다(제26조 제4항). 큰 쇼핑몰에 입점한 경우라면 이 예외를 먼저 확인하셔야 합니다.
앞사람이 밀린 상가 관리비를 내가 내야 하나 — 체납 관리비 승계
건물이 팔렸을 때의 이야기입니다. 집합건물법 제18조입니다.
공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.
이 조항의 범위를 정한 것이 대법원 2001년 9월 20일 선고 2001다8677 전원합의체 판결입니다. 판결요지는 체납관리비가 특별승계인에게 승계되는지를 공용부분에 한하여 승계된다고 정리했습니다. 관리규약으로 체납관리비 전부를 넘기도록 정해 두어도, 특별승계인이 그 규약을 명시적·묵시적으로 승인하지 않는 한 효력이 없다고 보았습니다.
여기서 주의하실 것이 있습니다. 이 판례는 소유권을 넘겨받은 특별승계인에 관한 것입니다. 임차인은 소유권을 승계하는 사람이 아니므로, 전 임차인이 밀린 상가 관리비를 새 임차인이 법에 따라 당연히 떠안는 구조가 아닙니다. 다만 영업을 양수하면서 채무를 인수하기로 약정했다면 그 약정에 따릅니다. 계약서에 인수 조항이 있는지를 먼저 보셔야 합니다.
나갈 때 — 원상회복은 어디까지인가
원상회복의 근거는 상가임대차보호법이 아니라 민법에 있습니다. 제654조가 제615조를 임대차에 준용합니다. 실무에서는 원상복구라고도 부르는데, 법 조문의 표현은 원상회복입니다.
제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.
제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
조문은 두 줄이 전부입니다. 그래서 “어디까지가 원상인가”는 판례가 채우고 있습니다. 대법원 2019년 8월 30일 선고 2017다268142 판결입니다.
임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.
정리하면 이렇습니다. 기준선은 임대 당시의 상태이고, 그 위에 올린 것은 걷어내는 것이 원칙입니다. 다만 얼마나 걷어낼지는 계약서와 당시 상태를 함께 봅니다.
내가 설치하지 않은 시설도 철거해야 하나 — 전 임차인 시설의 원상회복
같은 판결의 사안이 정확히 이 질문입니다. 판결요지가 정리한 사실관계는 이렇습니다.
앞선 임차인이 점포에 커피전문점 시설공사를 하고 영업을 했습니다. 뒤의 임차인은 그 영업을 양수하고 건물주와 새로 임대차계약을 맺어 같은 커피전문점을 운영했습니다. 임대차가 끝날 때 인테리어 시설을 철거하지 않자, 건물주가 비용을 들여 철거하고 돌려줄 보증금에서 그 비용을 공제했습니다.
대법원은 그 시설이 전 임차인이 설치한 것이라도 뒤의 임차인에게 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 본 원심을 수긍했습니다. 근거로 든 것은 세 가지입니다.
- 임대차계약서에 원상회복의무가 정해져 있었다 — 시설이 점포에 부합되었더라도 계약 해석상 의무를 면한다고 보기 어렵다
- 철거된 시설은 프랜차이즈 커피전문점 운영을 위해 설치된 것으로, 점포를 다른 용도로 쓸 때는 불필요한 시설이다
- 임차인이 비용상환청구권을 포기했다고 해서 건물주가 그런 한정된 용도의 시설에 대한 원상회복의무까지 면제해 준 것으로 보기는 어렵다
“내가 만든 게 아니다”라는 사실만으로 면제되지 않는다는 뜻입니다. 앞 사람의 시설을 그대로 넘겨받는 일은 권리금을 주고받는 자리와 붙어 있는 경우가 많습니다. 그 시설을 나중에 누가 걷어낼 것인지를 계약서에 적어두셔야 합니다.
거꾸로 보면 2번이 실마리입니다. 그 시설이 다음 사람도 쓸 수 있는 범용 설비인지, 특정 업종에서만 쓰는 시설인지가 판단에 들어갑니다.
인테리어 비용은 돌려받을 수 있나 — 필요비·유익비·부속물매수청구권
나가면서 쓴 돈을 돌려받는 길도 민법에 있습니다. 세 갈래인데 성격이 다릅니다.
첫째, 필요비와 유익비 — 제626조입니다.
① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다.
필요비는 건물을 유지하는 데 든 돈이고, 유익비는 건물의 값을 올린 돈입니다. 유익비는 끝나는 시점에 그 가치가 남아 있어야 청구할 수 있습니다.
둘째, 부속물매수청구권 — 제646조입니다.
① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
철거해서 버리는 대신 사 가라고 요구하는 권리입니다. 조건은 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건이라는 점입니다.
셋째, 이 권리들을 포기하는 약정이 유효한가. 민법 제652조가 강행규정을 열거하고 있습니다.
제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
목록을 그대로 읽으면 이렇습니다.
- 제646조(부속물매수청구권)는 제643조부터 제647조 사이에 들어 있습니다. 임차인에게 불리한 포기 약정은 효력이 없습니다.
- 제626조(필요비·유익비 상환청구권)는 이 목록에 없습니다.
앞의 2017다268142 판결에서도 임차인이 비용상환청구권을 포기한 상태였고, 대법원은 그 포기를 전제로 판단했습니다. 계약서에 “임차인은 비용상환청구권을 포기한다”는 조항이 들어 있는 경우가 많으니 도장을 찍기 전에 보셔야 합니다.
계약서에 적어둘 것
이 글에서 본 다툼은 대부분 계약서 한 줄로 갈립니다. 계약 전에 다음을 글로 남겨 두십시오.
- 상가 관리비에 어떤 항목이 들어가는지 — 시행령 제8조의 14개 항목을 기준으로 적으면 분명해집니다
- 수선적립금이 관리비에 포함되는지 — 포함된다면 그 이유와 금액
- 전기·수도·가스를 따로 내는지 — 따로 낸다면 관리비에서 빠지는 것이 맞습니다
- 원상회복의 기준 시점 — 입주 당시 사진을 찍어 계약서에 붙여 두면 가장 확실합니다
- 앞 사람이 두고 간 시설을 누가 걷어내는지
- 비용상환청구권 포기 조항이 있는지
업종에 따라 붙박이 설비가 많으면 원상회복의 범위도 그만큼 커집니다. 음식점이라면 주방 설비와 다중이용업 기준을 함께 보시고 자리를 고르시는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
상가 관리비 내역을 달라고 했는데 안 주면 어떻게 하나요?
법 제19조의2 제2항은 요청을 받은 임대인이 이에 따라야 한다고 정하고 있습니다. 응하지 않으면 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 요청은 나중에 다툼이 생길 것에 대비해 날짜가 남는 방법으로 하시는 편이 안전합니다.
월 관리비가 10만원이 안 되면 내역을 못 보나요?
금액까지는 생략할 수 있지만 관리비에 포함된 비용 항목은 표시해서 제공해야 합니다 (시행령 제8조 제3항). 항목조차 알려 주지 않는 것은 이 예외에 해당하지 않습니다.
수선적립금을 관리비로 내라고 하는데 거절할 수 있나요?
집합건물법 제17조의2 제3항은 수선적립금을 구분소유자로부터 징수한다고 정하고 있습니다. 다만 임차인이 부담하기로 계약에서 합의했다면 그 약정의 효력은 개별 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 계약서 문구와 금액을 확인한 뒤 다투셔야 합니다.
전 임차인이 밀린 관리비를 새 임차인이 내야 하나요?
법이 당연히 넘기는 구조는 아닙니다. 대법원 2001다8677 전원합의체 판결이 공용부분에 한하여 승계를 인정한 것은 소유권을 넘겨받은 특별승계인에 관한 판단입니다. 임차인의 경우에는 계약서나 영업양수도 계약에 채무 인수 약정이 있는지가 기준이 됩니다.
원상회복을 안 하고 나가면 보증금에서 까나요?
2017다268142 사안이 정확히 그 경우였습니다. 임차인이 철거하지 않자 건물주가 비용을 들여 철거하고, 돌려줄 보증금에서 그 철거비용을 공제한 것을 법원이 수긍했습니다. 철거하지 않으면 비용이 보증금에서 빠져나간다고 보시는 편이 맞습니다.
원상회복을 면제해 주겠다는 구두 약속도 효력이 있나요?
나뉩니다. 민법은 원상회복(제615조)과 필요비·유익비 상환청구권(제626조)을 제652조의 강행규정 목록에 넣지 않았습니다. 이 부분은 당사자가 특약으로 달리 정할 수 있습니다. 반면 부속물매수청구권(제646조)은 제652조 목록에 들어 있어 임차인에게 불리한 포기 약정은 효력이 없습니다. 어느 쪽이든 구두 합의는 나중에 입증하기 어렵습니다. 면제를 받았다면 그 내용을 글로 남겨 두십시오.
인테리어를 그대로 두고 가라고 하면 원상회복을 안 해도 되나요?
임대인이 그대로 두기를 원한다면 원상회복을 하지 않기로 합의할 수 있습니다. 다만 합의는 반드시 글로 남기십시오. 구두로 “그냥 두고 가세요”를 들었다가 나중에 철거비용이 보증금에서 공제되는 경우가 있습니다.
오래 써서 낡은 것도 원상회복 대상인가요?
대법원 2017다268142 판결은 원상회복의 내용과 범위를 계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용을 고려해 구체적·개별적으로 정해야 한다고 했습니다. 통상적인 사용으로 생긴 마모를 어떻게 볼지는 계약서 특약과 사안에 따라 달라지므로, 입주 당시 상태를 사진으로 남겨두는 것이 가장 확실한 대비입니다.
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참고 자료
- 국가법령정보센터, 상가건물 임대차보호법 제19조의2 (관리비 내역의 제공)
- 국가법령정보센터, 상가건물 임대차보호법 시행령 제8조 (관리비 내역의 제공)
- 국가법령정보센터, 민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)
- 국가법령정보센터, 민법 제623조 (임대인의 의무)
- 국가법령정보센터, 민법 제626조 (임차인의 상환청구권)
- 국가법령정보센터, 민법 제646조 (임차인의 부속물매수청구권)
- 국가법령정보센터, 민법 제652조 (강행규정)
- 국가법령정보센터, 민법 제654조 (준용규정)
- 국가법령정보센터, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조 (공용부분의 부담·수익)
- 국가법령정보센터, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조의2 (수선적립금)
- 국가법령정보센터, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 (공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력)
- 국가법령정보센터, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조 (관리인의 보고의무 등)
- 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결
- 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결
※ 2026년 10월 27일 기준 국가법령정보센터의 법령 원문을 바탕으로 정리했습니다. 「상가건물 임대차보호법」 제19조의2는 2025년 11월 11일 신설되어 2026년 5월 12일 시행, 같은 법 시행령 제8조는 2026년 5월 6일 신설 조문입니다. 「민법」은 2026년 3월 17일 시행본(법률 제21454호)을 대조했고, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제17조의2는 2020년 2월 4일 신설 조문입니다. 개별 사안의 판단은 계약 내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 다툼이 있는 경우에는 대한법률구조공단이나 상가건물임대차분쟁조정위원회에 상담하시기 바랍니다.
이 글의 그림은 AI로 만든 예시 이미지이며 실제 사진이 아닙니다.
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